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Die Wohnflächenangabe muss stimmen
Die Art und Weise der Berechnung der Wohnfläche ist seit Jahren in der Praxis umstritten, obwohl es dazu eine eindeutige rechtliche Grundlage und entsprechende Gerichtsurteile gibt. Entsprechend umfangreich ist auch die Rechtsprechung zu den Folgen einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung.
Der Bundesgerichtshof hat sich bereits im Jahre 2004 festgelegt. Nach seinem Urteil muss der Mieter eine Flächenabweichung bis zu 10 % von der vereinbarten Fläche hinnehmen. Ist die Abweichung höher, so liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dann muss der Vermieter Miete zurückerstatten.
Streitig ist die Folge, wenn die Wohnflächenangaben nicht im Mietvertrag, wohl aber in anderen mit dem Mietverhältnis im Zusammenhang stehenden Unterlagen aufgeführt ist. Die Angabe der Wohnfläche in einem besonderen Formular für Hartz IV-Behörden wirkt sich auf den Mietvertrag nicht aus. Es ist keine Zusicherung gegenüber dem Mieter.
Auch die Wohnflächenangabe in einer Betriebskostenabrechnung, die ganz oder teilweise nach Quadratmetern erfolgt, sichert keine bestimmte Wohnfläche zu. Ist eine Abrechnung nach der Wohnfläche vereinbart, so kann die Betriebskostenabrechnung nach diesem Wert erfolgen, es sei denn, dass eine Abweichung von mehr als 10 % vorliegt.
Auch Zeitungsinserate sind für die Wohnflächenangabe nicht verbindlich. Nach Auffassung der Gerichte beschreiben Zeitungsinserate lediglich die Mietwohnung und enthalten keine rechtlich verbindlichen Zusicherungen.
Anders verhält es sich hingegen bei Wohnflächenangaben in Angeboten von mit der Vermietung beauftragten Maklern. Diese Wohnflächenangaben muss sich er Vermieter als Auftraggeber zurechnen lassen, wenn im Mietvertrag selber nicht eine eigenständige Angabe erfolgt.
Falsche Angaben zur Wohnfläche können sich unterschiedlich auswirken. Das gilt auch für Ca.-Angaben. So kann der Vermieter bei Mieterhöhungen bei einer größeren Wohnfläche künftig auch von der größeren Wohnfläche ausgehen. Im Gegenzug kann der Mieter natürlich die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen. Dabei ist die Verjährung nach § 195 BGB zu berücksichtigen.
Bei der Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters kann dieser sogar fristlos und ohne Abmahnung kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof im April 2009 noch einmal ausdrücklich bestätigt. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist eine derartig starke Abweichung unzumutbar und daher ein Kündigungsgrund.
Die Wohnfläche wurde bis zum 31.12.2003 nach den §§ 42 bis 44 der zweiten Berechnungsverordnung berechnet. Ab dem 01. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung. Im einzelnen bestehen aber Unklarheiten. So musste der Bundesgerichtshof sich mit der Frage beschäftigen, ob ein Galeriegeschoss einer vermieteten Wohnung ein Teil der Wohnfläche ist, auch wenn diese Räume aufgrund baurechtlicher Vorgaben nicht zu den Aufenthaltsräumen zu zählen sind. Da in dem fraglichem Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter vereinbart war, dass das Galeriegeschoss Teil der Wohnfläche sein sollte, verlangte der Vermieter dafür Miete. Der Mieter lehnte dieses ab, weil die Räume des Galeriegeschosses von zu geringer Höhe nach den Vorschriften der Landesbauordnung waren. Der Mieter verlangte insoweit zuviel gezahlte Miete zurück. Dem stimmte der Bundesgerichtshof nicht zu. Nach seiner Rechtsprechung können die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnflächen vermietet sind, bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden. Auf die eventuelle Nutzungsbeschränkung durch die Bauordnung oder ähnliches kommt es bei der Flächenberechnung nicht an.
Ein Freisitz hingegen gilt nicht als Wohnfläche, da er sich nicht unmittelbar im Gebäude befindet.
Eine Wohnfläche im Bereich von nicht mehr als 2 m lichter Höhe darf nur mit 50 % berücksichtigt werden. Der Versuch eines Vermieters in einem alten Fachwerkhaus, diese Fläche zu 100 % zu berechnen und dafür Miete zu verlangen, schlug fehl. Der Vermieter stützte sich darauf, dass der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages von der zu geringen Höhe gewusst habe. Dieses Argument übernahm der Bundesgerichtshof jedoch nicht.
Grundsätzlich sollten daher zur Vermeidung unnötigen Streits und böser Überraschungen Vermieter und Mieter vor Unterschrift unter dem Mietvertrag die Wohnflächenangaben vornehmen bzw. überprüfen.