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Der Zustand der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses
Egal, ob aus Sicht des Vermieters oder des Mieters betrachtet, die Abwicklung eines Mietvertrages wird dank einer ausufernden Rechtsprechung immer komplizierter. Das zeigt sich am deutlichsten am Ende eines Mietverhältnisses. Die Frage, ob eine Wohnung bei Rückgabe nur die Spuren vertragsgemäßer Abnutzung aufweist oder aber Schäden, beschäftigt die Gerichte immer wieder. Die vertragsgemäße Abnutzung einer Mietwohnung ist durch die Miete abgegolten gemäß § 538 BGB, bei mehr als üblicher Abnutzung hingegen liegen Schäden vor, für die der Mieter einstehen muss.
So sind abgestoßene Türrahmen grundsätzlich ein Zeichen für vertragsgemäße Abnutzung, das gilt aber nicht für Kratz- bzw. Beißspuren von Hunden oder Katzen. Häufiger Anlass zum Streit sind Dübellöcher. Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter Einrichtungsgegenstände mit Schrauben und Dübeln befestigen darf. Das wird von der Rechtsprechung insbesondere zugestanden für Badezimmer, wenn der Mieter dort neue Einrichtungsteile anbringen muss. Insgesamt gilt aber insoweit ein Mäßigungsgebot. Die Verwendung von Dübeln muss so sparsam wie möglich und bei gefliesten Räumen so weit wie möglich in den Fugen erfolgen. Selbstverständlich sein sollte, dass die Dübellöcher, soweit die befestigten Einrichtungsgegenstände nicht zurückbleiben, ordnungsgemäß wieder verfüllt werden müssen, wozu grundsätzlich auch das Entfernen der Dübel gehört. Silikonabdichtungen, beispielsweise im Bad, können sich im Laufe der Zeit verfärben. Ist die Ursache dafür die Alterung oder die Einwirkung von Reinigungsmitteln, so geht dies zu Lasten des Vermieters. Zeigen die Abdichtungen jedoch Schimmelspuren, so haftet der Mieter, denn er hat dann seine Pflicht zur pfleglichen Nutzung und Behandlung durch entsprechende Reinigung nicht erfüllt. Auch Schäden an den Fußbodenbelägen können sowohl zu Lasten des Vermieters als auch zu Lasten des Mieters gehen. Fest steht, dass der Mieter selber verlegte Fußbodenbeläge zumindest auf Aufforderung des Vermieters hin spurenlos entfernen muss. Der Vermieter muss Rückstände von Klebstoffen oder gar von Teppichresten nicht hinnehmen. Allerdings ist eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter nur nicht verklebte Bodenbeläge einbringen darf, rechtlich umstritten. Weist der Bodenbelag nach dem Auszug nur normale Gebrauchsspuren, wie Laufwege, Lichtverfärbungen etc. auf, gehört dies zur vertragsgemäßen Abnutzung. Der Mieter muss insoweit keinen Ersatz leisten. Anders ist es hingegen, wenn insbesondere Teppichboden durch Coca, Rotwein, Tierdreck u. ä. verunziert wurde. Das geht über eine vertragsgemäße Abnutzung weit hinaus. Problematisch ist die Grenzziehung bei Parkett. Die überwiegende Rechtsprechung sieht den Abdruck von Möbeln oder Pfennigabsätzen als vertragsgemäße Abnutzung an. Das Abschleifen des Parketts darf dem Mieter im Rahmen der Renovierung nicht auferlegt werden, sondern allenfalls bei einer Schadenbeseitigung. Im Regelfall ist das Abschleifen des Parketts erforderlich zur normalen Werterhaltung und obliegt dann immer dem Vermieter, denn es ist keine Schönheitsreparatur.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich auch immer wieder die Frage nach der Renovierung. Klar ist nach der Rechtsprechung, dass grundsätzlich die Renovierungspflicht dem Vermieter obliegt. Er kann sie aber durch Vertrag dem Mieter auferlegen. Dabei steht auch fest, dass starre Renovierungspflichten unzulässig sind und die gesamte Renovierungsklausel aufheben. Wann allerdings renoviert werden muss und wie dies zu geschehen hat, ist nirgendwo abschließend geklärt. So ist nach der Auffassung des Bundesgerichtshof der Nikotingilb auf den Tapeten, Türen und Fenstern zulässig, solange nicht besondere Maßnahmen erforderlich werden, um ihn zu entfernen. Da dem Mieter nicht vorgeschrieben werden darf, wie er die Wohnung während des Mietverhältnisses streichen oder tapezieren muss, gibt es auch insoweit bei dem Auszug Probleme. Es scheint sich bei den Gerichten eine Tendenz zu entwickeln, wonach zumindest außergewöhnliche Farbgestaltungen beseitigt werden müssen.
Der BGH hatte über die Klausel in einem Mietvertrag zu entscheiden, wonach lackierte Holzteile in dem Farbton zurückzugeben waren, in dem sie sich bei Beginn des Mietverhältnisses befanden. Zumindest sollten sie weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen sein. Als das Mietverhältnis endete, stellte der Vermieter fest, dass sich der Mieter an diese Auflagen nicht gehalten hatte. Er verlangte Schadenersatz, der ihm vom BGH zugesprochen wurde. Zwar dürfe der Mieter während der Mietzeit das Holz streichen, wie es seinem Geschmack entspräche, bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch habe er sich an die vertragliche Vereinbarung zu halten. Es besteht nach der Auffassung des BGH ein berechtigtes Interesse des Vermieters, die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, die von den meisten Mietinteressenten akzeptiert wird.
Nicht selten entsteht dann der Streit darüber, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Beginn bzw. bei Ende des Mietverhältnisses befand. Dieser Streit ist nur zu vermeiden, wenn jeweils ein sorgfältig ausgefülltes Übergabeprotokoll erstellt wird. Auch hier gilt: „Wer schreibt, der bleibt“.