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Mietnachzahlung schützt nicht vor Kündigung
Eigentlich ist es ganz einfach im Mietrecht. Der Vermieter stellt eine vertragsgemäße nutzbare Wohnung zur Verfügung, der Mieter zahlt den vereinbarten Mietzins sowie eventuell die Nebenkosten. Im täglichen Leben allerdings zeigt sich, dass es so einfach doch nicht ist. Manchmal befinden sich die Wohnungen nicht im vereinbarten Zustand, manchmal zahlt der Mieter nicht oder nicht vollständig, manchmal tritt beides ein.
So hatte ein Mieter unberechtigt seine Mietzahlungen gekürzt und war in Verzug geraten. Schließlich reichte es dem Vermieter, der fristlos und hilfsweise auch fristgemäß kündigte und schließlich auf Räumung klagte. Für den Mieter sprang schließlich das Sozialamt ein und zahlte. Daraufhin wies das zuständige Gericht beide Kündigungen als unwirksam zurück. Der Bundesgerichtshof hingegen kam zu einer anderen Wertung. Danach führt der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands zwar zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung. Das gilt aber nicht für die fristgemäße Kündigung. Für deren Wirksamkeit kommt es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs darauf an, ob der Mieter eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung begangen hat. Entscheidend ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs der Grund für den Zahlungsrückstand. Ein unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpass des Mieters, wenn er nicht vorhersehbar oder vom Mieter verschuldet ist, spricht nach Auffassung des zuständigen Zivilsenats gegen die Zulässigkeit einer fristgemäßen Kündigung. Verhindert aber der Mieter durch sein Verhalten gegenüber dem Sozialamt, beispielsweise durch nicht rechtzeitige oder unvollständige Einreichung von Unterlagen, die rechtzeitige Zahlung der Miete, muss er wohl die Konsequenzen tragen.
Im Gesetz nicht geregelt sind die Folgen einer nur teilweisen Zahlung der Miete über einen langen Zeitraum hinweg. Kann der Vermieter jahrelang warten, bis er schließlich fristlos kündigt oder gar auf Räumung klagt? Während der Bundesgerichtshof im Falle einer gewerblichen Vermietung vor mehreren Jahren noch dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung nach mehr als vier Jahren zubilligte, hält das Landgericht Berlin nach dem Ablauf von vier Jahren das Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung wegen ungerechtfertigter Mietminderungen für verwirkt. Das Landgericht stellte dabei zusätzlich klar, dass auch zwischendurch erfolgte Kündigungen , die aber nicht durchgesetzt wurden, daran nichts ändern.
Im Jahre 2005 entschied der Bundesgerichtshof dann anders. Obwohl ein Mieter über fast fünf Jahre hinweg nicht die volle Miete gezahlt hatte, sah der Bundesgerichtshof keine Verwirkung des Rechts auf fristlose Kündigung. Ausschlaggebend war dabei, dass der Vermieter während der gesamten Zeit immer wieder die Rückstände angemahnt und mit Kündigung gedroht hatte. Diese regelmäßige Androhung war für den Bundesgerichtshof ausschlaggebend. Die entgegenstehende Vorentscheidung des Oberlandesgerichts München wurde deswegen aufgehoben.